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外資蜂擁而入

在新冠肺炎疫情的“黑天鵝”效應(yīng)下，外資大舉進(jìn)入物流領(lǐng)域，物流領(lǐng)域再次成為外資的新投資熱點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生了至少8起投資。

1月，新宜中國(guó)與英聯(lián)投資設(shè)立合資公司，共同開(kāi)發(fā)位于中國(guó)門(mén)戶(hù)城市的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，總投資金額約2億美元；同月，ESR與新加坡政府投資公司成立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，總投資金額約5億美元。

3月，亞騰資產(chǎn)管理有限公司完成了對(duì)樂(lè)歌集團(tuán)多數(shù)股權(quán)的收購(gòu)，以發(fā)展其物流平臺(tái)。

4月，領(lǐng)盛宣布完成中國(guó)物流基金首期6.81億美元募集；同月，世邦魏理仕環(huán)球投資與樂(lè)歌集團(tuán)宣布完成55億元的CBRE LOGOS中國(guó)物流基金募集。

5月，新宜中國(guó)引入戰(zhàn)略投資人摩根資產(chǎn)管理，雙方共投6億美元成立物流合資平臺(tái)。

6月，萬(wàn)緯物流首期純權(quán)益型類(lèi)REITs在深交所掛牌，此次發(fā)行的首期類(lèi)REITs規(guī)模為5.732億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。

8月，宇培集團(tuán)成功發(fā)行5.3億元物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施類(lèi)CMBS。

新經(jīng)濟(jì)成為“座上賓”

截至2020年上半年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量超過(guò)6000萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)5%；平均凈有效租金達(dá)1.06元/平方米/天，租金同比略有下滑，主要由于核心城市土地供應(yīng)愈發(fā)收緊，新增供應(yīng)主要位于非核心區(qū)域從而租金報(bào)價(jià)較低。

上半年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量較去年同期增長(zhǎng)16%，全國(guó)總出租率達(dá)85%。

華北物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，截至2020年第二季度，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量約241萬(wàn)平方米，平均租金達(dá)1.73元/平方米/天，出租率達(dá)95%；天津總供應(yīng)量約462萬(wàn)平方米，平均租金達(dá)0.97元/平方米/天，出租率達(dá)86%；廊坊總供應(yīng)量約46萬(wàn)平方米，平均租金達(dá)1.27元/平方米/天，出租率達(dá)95%。

2020年以來(lái)，華北物流市場(chǎng)代表成交客戶(hù)包括順豐、快客、伊利、豐田物流、三只松鼠和鍋圈等，這些新經(jīng)濟(jì)公司在天津、廊坊等城市新增超過(guò)10000平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積。

據(jù)了解，在北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)中，順義區(qū)的租金最貴，單位項(xiàng)目的租金已經(jīng)超過(guò)2元/平方米/天。

高力報(bào)告顯示，除了北上廣深，廣東的江門(mén)、惠州、中山，福建的漳州、泉州，浙江的溫州、金華，山東的青島、濟(jì)南，河南鄭州，河北廊坊，黑龍江的哈爾濱以及上海周邊城市等是最近幾年比較熱門(mén)的物流城市。

產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)華北區(qū)董事吳濤指出，今年以來(lái)租戶(hù)呈現(xiàn)以下七點(diǎn)變化趨勢(shì)：第一，包括每日優(yōu)鮮、德邦等企業(yè)都開(kāi)始布局自建物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目;第二，電商巨頭商業(yè)模式轉(zhuǎn)型；第三，前置倉(cāng)崛起;第四，租戶(hù)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的認(rèn)可度不斷攀升;第五，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增長(zhǎng);第六，垂直電商需求不斷增長(zhǎng);第七，租戶(hù)租賃決策流程加快。

高標(biāo)倉(cāng)需求飆升

針對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求飆升，吳濤在現(xiàn)場(chǎng)解釋道，十幾年前，如果你去租一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)大家會(huì)把你當(dāng)怪物看，但是現(xiàn)在大家漸漸意識(shí)到，高標(biāo)倉(cāng)可能它的價(jià)格會(huì)貴一些，但高標(biāo)倉(cāng)的高度足夠高、地面承重足夠大，可以提高租戶(hù)的使用率。

此外，垂直領(lǐng)域?qū)I(yè)電商蓬勃發(fā)展，生鮮類(lèi)電商美菜網(wǎng)、本來(lái)生活，社交電商拼多多，內(nèi)容電商快手、抖音、小紅書(shū)，汽配電商汽車(chē)之家、途虎養(yǎng)車(chē)等也開(kāi)始進(jìn)入到租賃市場(chǎng)。

“電商物流的倉(cāng)儲(chǔ)需求呈顯著增長(zhǎng)，短期內(nèi)，這些商家還是會(huì)以租賃倉(cāng)庫(kù)為主，但未來(lái)當(dāng)他們發(fā)展的足夠壯大，不排除他們像菜鳥(niǎo)、京東一樣，也開(kāi)始自己買(mǎi)地建倉(cāng)庫(kù)。”吳濤稱(chēng)。

未來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目會(huì)發(fā)生哪些變化?

吳濤指出，因?yàn)橥恋丶s，多層庫(kù)將逐步成為市場(chǎng)主流，多層坡道庫(kù)也會(huì)有更多的發(fā)展，在園區(qū)里會(huì)有一些配套的綜合樓，此外，具備高規(guī)格的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能環(huán)保、用戶(hù)友好性能提升、智能化等性能的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目將在未來(lái)成為主流。